网络兼职创业网 代理创业商业地产项目招商运营的法律风险及其防范

商业地产项目招商运营的法律风险及其防范

商业地产项目招商运营的法律风险及其防范

由工商主管部门责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用三倍以上五倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处二十万元以上一百万元以下的罚款;两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的,处广告费用五倍以上十倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照,并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

2.避免违规发布房地产广告

2016年2月1日起施行的《房地产广告发布规定》(以下简称“广告发布规定”),对房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告,明确规定发布房地产广告不得含有下列内容:

(1)升值或者投资回报的承诺;

(2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;

(3)违反国家有关价格管理的规定;

(4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传,如房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。

(5)房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚。

(6)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

(7)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。

(8)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容等。

违反广告发布规定发布广告的,有责任的广告主、广告经营者、广告发布者将面临如下行政处罚:

《广告法》及其他法律法规有规定的,依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;没有违法所得的,处以1万元以下的罚款。

3.合理制定招商优惠政策,客观描述项目招商环境,避免因具体招商宣传内容构成合同内容导致承担履约不能的法律风险。

很多商业地产项目在招商前期,为吸引大量商户尽快签约入驻,会在招商宣传资料中明确具体的招商优惠政策或在招商手册中具体描述商业项目环境等宣传内容(如每天项目不少于xx万的客群流量、开业率、定期进行某类宣传活动等),如果类似具体的广告宣传内容较为具体明确的,或将构成招商合同内容的组成部分要求兑现履约。而在招商前期,如项目运营不利,商户无法盈利,房开商或招商代理公司或将面临除涉嫌虚假宣传的法律风险之外,还将面临大面积商户以此为由要求解约索赔的法律风险。故此,对于商业地产项目的宣传文案及宣传资料还需谨慎待之为宜。

二、招商过程中的签约问题

招商(招租)签约环节是商业地产项目招商运营过程中的风控前置核心环节,后续招商运营顺利与否及新老商户如何有效顺畅衔接,较大程度上则取决于招商(招租)协议等配套法律文本内容(包括租赁协议、收银协议、物业服务协议、装修协议等)的全面性、完整性及是否具有实务可操作性,同时这一环节也是对房地产律师专业化深度及实务经验最有力的验证和考验。结合笔者的实务经验,结合商业地产项目特性及运营模式,量身定制一套完善的招商(招租)配套法律文本及运营风控流程,才是对后续项目运营的最强有力的保障。

1.开发商与招商代理公司签订招商合作协议中需要重点关注的问题

开发商委托招商代理公司招商的,除慎重选择信誉及招商运营能力较好的招商合作伙伴之外,在招商合作协议签订过程中还需要特别注意以下问题:

(1)明确约定招商面积;

(2)明确在某一具体时点招商代理公司需完成的入驻商户级别要求及相应级别商户入驻率;

(3)对招商代理机构的招商业绩有明确具体量化的要求及违约条款(如商户具体条件及商户入驻率或开业率等,可设置解除权);

(4)对佣金结算条件作出明确严格的约定(如对招商达标条件的设定,或商户需签订合同且支付保证金和租金方可视为招商完成达到结佣条件,退租时商户已交费用如何处理及是否纳入结佣范围等)。

2.招商(招租)协议中需要重点关注的问题

招商(招租)协议签署涉及较多商户,且直接关联商业物业的实际运营及管理问题,需要关注的履约范围及风险环节较多,故此,签订一套全面完善的法律文本即已经为商业地产项目后续运营风控设置了一道强有力的防火墙。在此,笔者就部分容易被忽视的条款进行重点提示。

(1)务必完善招商(租赁)协议中的商户信息

商户信息一般包括自然人身份证号码、法定代表人身份证信息、签约商户可邮寄送达的具体联系地址、联系电话等内容。该部分内容在招商(租赁)签约阶段往往会被工作人员忽略或出现填写不完善不准确的情形。笔者特别提示,千万不要小看这个环节,将来一旦发生争议,该部分内容会有意想不到的大效用。

(2)明确约定合同解除时对已形成附合的装饰装修物的处理方式根据法律规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,如果合同双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,法院按照下列情形分别处理:

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